3.ＮＰＶ（Net Present Value）とＩＲＲ（Internal Rate of Return）

 （1）ＤＣＦ法（Discounted Cash Flow）とは
ＤＣＦ法とは、ディスカウント・キャッシュフロー法の略称で、投資用不動産などの価格を算定する

方法であり、不動産鑑定評価でも収益価格を求める場合の収益還元法の1つの手法として位置付けられ

ている。
ＤＣＦ法では、対象不動産から毎年発生するキャッシュフローを、それぞれ現在価値に割引（Discount）
、それらを合計することでその不動産の価格を算出する。

（2）現在価値に「割引く」とは
お金には時間的な価値があり、同じ額でもその受け取る時期によって価値が違う、という考え方に基づ

き、将来受け取るキャッシュフローを今現在受け取った場合の価値に直すことを「割引く」という。
例） 100万円を現在もらう場合と1年後にもらう場合の価値の比較（年利5％と仮定）

・100万円を現在もらう場合

・100万円を1年後にもらう場合

つまり、同じ100万円でももらう時期の差によって、その間の金利の分だけ価値に差がでる、というこ

とである。このことは言い換えると、1年後に100万円もらう、ということは、今95万円もらうのと同じ

価値である、ということになる。

（３）ＤＣＦ法の計算方法

例） 物件Ａに投資した場合の純営業収益（ＮＯＩ）
（利率（割引率）5％と仮定）

実務では図表2のような表を使って算定
■図表2　DCF法の算定表