契約書作成業務・契約書チェック業務

　契約は口頭でも成立します。つまり、当事者間で話がまとまれば、契約は成立したということになるのです。契約書を作らなければ契約が成立しないというわけではありません。

　しかし、そうだからといって「契約書を作成しなくてもよい」ということにはなりません。契約書を作成することにはメリットがあります。

　それどころか、契約書を作成することは必要であるといってもよいでしょう。

　前述のとおり、契約は口頭でも成立します。しかし、口約束だけでは後日に言った言わないの紛争となるおそれがあります。

　そうならないためにも、契約を締結したことの証として契約書を作成するのです。

　契約は信頼関係です。信頼関係があれば契約書など作成しなくてもよいと思われるかもしれません。また、契約書を作成することによって、かえって相手方の気分を害してしまうと思われる場合もあるでしょう。

　しかしながら、紛争となってしまえば、お互い利益を損なうことになります。当事者双方ともに無用なコストや時間をかけなければならなくなります。また、裁判ともなれば、それはかなりのコストや時間を費やすことになります。

　お互いの信頼関係をその後も維持していくためにこそ、お互いに納得のできる契約書を作成しておく必要があるのです。

　契約書は市販のものやインターネットでもサンプルはありますが、一般的であり最低限のことしか書かれていません。また、古い形式のものや出所に信頼がおけないところのものは、法律に違反した条項が当たり前のことのように書かれていることもあります。

　不動産の取引は、同一商品といったものがなく、対象物の特異性が高いという特徴があるからこそ、特に注意が必要です。結局は取り決めていなければいけないことが書かれていなかったということもあり、後日、紛争となり思わない出費が発生することがあります。

　よって、取引のリスクを最小限に抑えるために契約書の作成やチェックはプロにお任せする事をお奨めします。

本業務をご利用いただいたお客様の声を一部ご紹介します。

Ⅰ様は、メールにて本業務のご依頼をくださりました。

（ご依頼内容）

近々中古戸建てを購入予定です。

仲介の不動産会社に不安があり、契約書、登記簿、重要事項確認書等のチェックをお願いしたいと思っております。

上記以外にも不動産購入前にチェックした方が良いもの等あれば教えて頂きたいです。

（本業務提供後のお客様の声） 

御社のプロの仕事ぶりに感銘を受けております。

様々な角度から調査頂いて、本当に参考になりました。

また、詳細なご報告書ありがとうございます。

※御社のような会社に仲介頂いていたら本当に安心できるので、今後、知人が滋賀で不動産探すようなケースがあれば、御社を紹介できればと思います。

〇〇工務店様は資材置場として土地を借地しており、その借地についてのコンサルティングを当社で行わせていただいていたため、継続的に当社ご依頼をくださりました。

（ご依頼内容）

貸主が相続により代替わりし、貸主から貸料の見直しを行いたいとクライアントの〇〇工務店様に打診。

当初の賃貸借契約書が古い、また、条文の内容が曖昧であった。

よって、土地借料を適正な相場に見直し継続して借りたい。あと、賃貸借契約書を再度見直したいとのご依頼でした。

（本業務提供後のお客様の声）

適正な相場が把握でき、借地借家法の適用の有無の違いを知った。

また、民法改正により借地期間が最長２０年から５０年に延びたことも初めて知りました（そもそも民法で最長期間があることも知らなかった）。

資材置場に建物を建てたら借地借家法が適用される可能性がある等、また、連帯保証人の極度額についても参考になりました。

契約書案文の中にコメントが入っており、内容を電話で教えていただいたので、契約書の内容についても貸主にも自分で説明することができました。

〇〇不動産様は宅建業者ですが、買主から送付されてきた自社所有地の売買契約に不安があるということで、当社にご依頼くださりました。

（ご依頼内容）

よくよくお話をお伺いすると、現在の土地所有者は第三者で、その土地を〇〇不動産が購入し、同日に買主に売却する三為契約（第三者のためにする契約）であった。

要は、契約書上、①土地所有者の土地を〇〇不動産が購入する。②〇〇不動産が買主にその土地をそのまま売却する。所有権移転登記は、〇〇不動産をとおさず土地所有者から買主に直接移転する（中間省略）取引。

買主から送られてきた売買契約書に目を通すと、発電所の許可を受けることが前提であるが、停止条件や解除条件が付されていない。三為契約の特約条項が曖昧であった。

このまま契約しても大丈夫か確認してほしいというご依頼でした。

（本業務提供後のお客様の声）

停止条件や解除条件を付さなければ契約を解除することも難しくなるところであった。また条件を取得するまでの期限を設定し、更に途中経過の報告義務を行う条項を入れたことにより、買主が発電所の許可を受けることに対して怠慢することもなくなり経過の見える化が図れた。

現在の土地所有者から買主に直接移転する場合は、民法で「第三者のためにする契約」に関して規定があることも理解できた。

〇〇リフォーム様は、住宅リフォームのほかに不動産開発・宅地分譲を行っておられますが、土地を賃借して太陽光発電所を建設したいということで本業務のご依頼がありました。

（ご依頼内容）

地権者は11名で、すべての土地面積は約１ヘクタール（約10,000㎡）の耕作放棄地。区域区分は市街化調整区域。

地権者が10名を超えるため1名でも貸さないと気が変わったら、事業がとん挫するので先に賃貸借契約を締結しておきたいとのことであった。

（本業務提供後のお客様の声）

いままで意識したことがなかったが、今回地上権設定契約にしたことで、賃貸権（債権）ではなく地上権（物権）の方が権利が強く、賃借期間（最長20年（※現在は50年））に制限がないことは有難かった。

地上権設定予約契約とし、予約完結権を借主だけが付与されることにし、当社の予約完結権の行使により賃借が始まるため、行政の許認可を待つことなく、地権者の離脱を防ぐことができ早期の契約が締結できた。