Ⅴ 不動産の評価

－不動産評価の三手法

不動産の価格を求める評価手法には、

原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあり、「評価の三手法」といいます。

これは物の価値を判定する場合に通常我々が考慮する

次の３つの側面（価格の３面性）に対応するものです。

●原価性

いくらの費用が投じられたか
⇒原価法（コストアプローチ）

●市場性

マーケットではいくらで取引されているか
⇒取引事例比較法（マーケットアプローチ）

●収益性

利用することによって

いくらの収益（便益）が得られるか
⇒収益還元法（インカムアプローチ）

主に「土地」と「建物」により構成されている場合

建物の再調達価格を算定し、経過年数に応じた減価と物理的損傷、機能的陳腐化などの減価を再調達価格から控除し、土地の価格を加算する

主に「更地」の場合

対象不動産と類似した土地の取引事例を多数収集し、時点修正、地域的要因、個別的要因を判断して価格を決定する

主に「貸しビル」、「賃貸マンション」

といった収益不動産の場合

不動産の持つ収益力を中心として価格を求める。例）収益価格＝純収益／還元利回り

1.評価手法の選択
評価のプロセスとしては、まず、どの手法を採用するかを決める。

必ずしも、三手法全てを採用するわけではなく、不動産の種類等に応じて採用する手法を選択する。

2.評価手法の適用
データー収集や分析を行って各手法ごとに価格を試算する（これを試算価格という）。

3.評価額の決定
それぞれの手法の適用によって求められた試算価格を相互に比較検討して最終的な評価額を決定する。

例えば、貸家となっている不動産は収益還元法を適用して求められた試算価格を重視する等、

不動産の種類等に応じた検討を行って決定。

Ⅴ 一物四価

Ⅵ 農業振興地域制度