共有名義の建物を解体する際の注意点

　先日、弊社にご相談にこられたお客様から「共有名義の建物を解体しても問題ないか」という質問がありました。

　今回のお客様だけでなく、他にも同じような方もいらっしゃると思いますので、ここで記載させていただきます。

　数人が共同して１個の財産を所有し、共同所有者の間で権利の割合だけが定められているという場合に、そのような所有関係を共有といいます。

　共有は、数人で出資して１筆の土地を買ったときや、父や母の財産を数人の子どもが相続したとき等に生じます。

　各共有者は、共有物の全部について使用することができますが、その使用の期間や回数等は、各共有者がその物について有する持分（＝権利の大きさを示す割合）に従います。持分は、法律上の特別の規定によって、または所有者の合意によって確定されますが、持分が不明の場合は、均等と推定されます。

※不動産に関しては保存登記を行っていて、相続があったときに相続登記を申請していれば、登記事項証明書から

　ご自身の持分が読み取れます。

　下表に「共有者ができる行為」を記載しています。

【共有者ができる行為】

　それでは、今回のように共有名義の建物を他の共有者から同意を得ていない状態で解体する場合はどうでしょうか？

　解体する緊急性がない、また、単に他の共有者が解体に同意しないということで、建物を解体した場合は、建物の解体が「処分行為」に該当すると思われますので、本来、共有者全員の同意必要な行為です。

　もし、建物が老築化しており倒壊の危険もある、つまり極めて危険な状態であれば、その建物を解体することは「保存行為」に該当すると思われますので１人でも行えます。

　処分行為により他の共有者の同意を得ないまま解体を行ったのであれば、違法な行為となり、「違法な行為により損害が発生したのであれば、他の共有者は解体を行った共有者に対して損害賠償を請求できます。財産（共有持分という財産）を侵害されたということになります。

　管理の費用（ここでは建物の管理費用）は、共有者がその持分に従って負担します。管理の仕方に関する決議に賛成したか否かを問いません。この費用を１年以上も支払わない共有者がいるときは、他の共有者は、その者の持分を代価を支払って取得することができます。

　また、共有は１個の所有権を数人が共同で有しているという変則的な所有形態であるため、各共有者はいつでも、この共同所有形態を解消して単独所有に戻すことを他の共有者に対して請求することができます。これを、「共有物の分割」といいます。

　いづれにせよ、共有の解消はそう簡単にできるものではないので、専門家の協力が必要になります。

　倒壊等の緊急性がないのに、全共有者の合意形成がなされないまま１人で安易に解体を行うと、他の共有者から勝手に解体したということで余計なトラブル、また、訴訟に発展しかねません。しっかりと「処分行為」に基づく同意や、共有を解消して自分だけの所有にするといった手続きを踏んでから着手していただきたいと思います。

　そもそも、それ以前に、建物滅失登記は共有所有者のうち１人が申請人となれば、滅失登記を行えること自体が矛盾しているのですが。そこは民法と不動産登記法との整合がとれていないということと思われます。

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