一般の土地や建物の譲渡については、譲渡損失があっても、土地・建物等の譲渡以外の所得との通算や、次年度以降への繰越控除はできません。しかし、一定の要件を満たした居住用財産については、譲渡損失をほかの所得から控除でき、また繰越控除ができる特例があります。

 　譲渡の年の１月１日現在、所有期間５年超の居住用財産を譲渡して損失が発生したときは、償還期間１０年以上の住宅借入金等があるなど一定の要件のもとに、その損失の金額について損益通算を行うことができます。

　さらに、損益通算をしても控除しきれない損失については、翌年以降３年間、繰越控除が認められています。ただし、合計所得金額が３，０００万円以下の年に限られます。

① 譲渡した年の１月１日における所有期間が家屋とその敷地とも５年超であること。

② 個人が居住の用に供している家屋とその敷地であること。

③ 譲渡の契約を締結した日の前日に、その資産について償還期間１０年以上の住宅借入金等（住宅ロー

　 ン）が残っていること。

④ 繰越控除をしない年も含めて毎年、確定申告を行うこと。

⑤ 繰越控除を受ける年分の合計所得金額が３，０００万円以下であること。

⑥ 譲渡した年の前年または前々年において、ほかの資産の譲渡で３，０００万円特別控除や買換え特例の

　 適用を受けていないこと。

⑦ 損益通算の特例を受けて損益通算しようとする年の前年以前３年内において生じたほかの特定居住用財

     産の譲渡損失の金額について、この損益通算の規定の適用を受けていいないこと。

⑧ 譲渡した年またはその年の前年以前３年内において、資産の譲渡について、居住用財産の買換え等の譲

　 渡損失の損益通算の特例の適用をうけていないこと。

⑨ 特別の関係（配偶者や親子等）にある人への譲渡でないこと

　この特例の対象となる譲渡損失の金額は、次により計算します。

① 居住用財産の譲渡損失の金額

② 住宅借入金等の残高　－　譲渡対価　＝　残存住宅ローンの額

③ ①と②のいずれか少ない方の金額

① 特例の対象となる譲渡損失の金額 

　 A) 居住用財産の譲渡損失の金額　　1,500万円

　 B) 譲渡対価を超える住宅ローン残高（残存住宅ローンの額）

　　　  3,000万円 － 2,000万円 ＝ 1,000万円

　 C) A) と B)のいずれか少ない方の金額　　1,000万円

② 損益計算

　　 600万円 － 1,000万円 ＝ △400万円（繰越額）

　　（注）控除しきれなかった損失400万円は、翌年以後３年間に繰り越すことができるので、翌年の給与所得などから控

　　　　　除することができます。

　なお、この特例は、買換えを要件としていませんので、賃貸住宅等に住み替える場合も対象となります。

目次に戻る